刷到“全国开征房产税、超面积每年交几万”的焦虑帖，先按住钱包。截至2026年8月，面向个人住房的房产税仍只有上海、重庆两地自2011年延续的试点，没有任何全国性“按面积一刀切”的文件;而非住宅(商铺、写字楼、厂房、出租房)的房产税则依据《房产税暂行条例》在全国一直收，标准反而更固定。
一、个人住房：上海、重庆两套算法
上海 trigger 条件窄——沪籍家庭2011年1月28日后新购的第二套及以上，或非沪籍在沪新购住房才涉及。免税面积人均60㎡，三口之家180㎡以内不交;超出部分按“新购单价×70%”作计税基数。2026年税率分界线是92536元/㎡(上年新房均价46268元的2倍)：单价≤92536元按0.4%，超过按0.6%。公式：应纳税额=超出面积×新购单价×70%×对应税率。沪籍首套、居住证满3年首套、成年子女唯一住房都暂免。
重庆只盯高端：“独栋商品住宅+新购高档住房+三无人员新购住房”，普通刚需不交。独栋/高档免税面积提至180㎡，税率分档0.5%–1.2%，2025年起“三无人员”新购普通住宅不再征税，计税价同样按交易价70%折算。
二、非住宅：全国统一的1.2%与12%
自用经营：按房产原值一次减除10%–30%(各省定，如广西、山西扣30%)后的余值，年税率1.2%。公式：原值×(1−扣除比)×1.2%。
出租经营：以不含增值税的租金收入为基数，年税率12%;个人出租住房优惠减按4%。物业费、水电费若单独列明代收代付，不并入租金基数。
三、普通人避坑三点
① 别把“房产税”(沪渝试点/非住宅)和“房地产税”(立法中的综合税种)混为一谈，后者2026年未列入全国人大立法急迫议程;② 上海算税基要打七折再乘税率，中介按全额单价直接×0.6%是吓人算法;③ 买商铺算回报，记得把年租金12%(或4%)的房产税+增值税+个税先扣掉再看净yield。
看懂标准，比转发“又要交税了”有用得多。
